原告王懷玲與被告王圣志因感情不合,于XX年7月25日在枯城縣城關(guān)鎮(zhèn) 人民政府辦理離婚 手續(xù),雙方的定將位于柘城縣各陽路南九蒼五號的房屋歸原告王懷玲 由原告與其二人之子共同居住,但雙方約定后并沒有到房產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù).王懷玲 所持有的房屋所有權(quán)上的所有權(quán)人仍為被告王圣志.XX年2月,被 告王圣志在柘城縣有線電視臺制作字幕議程,聲明該份房屋 所有權(quán)證丟失.但在公告期間內(nèi)無任何的人何房管部門提出異議。XX年9月5日，被告王圣志以本案所爭議房屋 作抵押向被告杜蝶借款50000元，但雙方未辦理抵押登記手續(xù)，僅寫了一張抵押條。同日，二人又在柘城縣房管局簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，約定王圣志自愿將本案所爭議的房屋以40000元的價格給被告枉蝶，且雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。被告枉蝶在柘城縣房管局領(lǐng)取了證號為0005813號的房屋所有權(quán)證書。此外，被告杜蝶在買房前后到本案所爭議房屋處看房。均由被告王圣志接待、陪同。被告杜蝶于XX年5月27日準(zhǔn)備搬遷時，在本案所爭議房屋處見到原告王懷玲，其通知原告限期搬離。原告王懷玲，遂找到被告王圣志了解情況，方知其所居住房屋已被轉(zhuǎn)讓出賣。原告訴至法院，請求確認(rèn)二被告所簽的關(guān)于房屋買賣的協(xié)議均無效，并確認(rèn)其系向陽路南九巷五號房屋的所有權(quán)人?！　審判]　　柘城縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告王懷玲與被告王圣志的離婚協(xié)議中約定本案所爭議的房屋歸原告王懷玲所有，雖然雙方來辦理過戶手續(xù)，但一直由原告居住，原告擁有該爭議房屋的所有權(quán)，被告王圣志在未征得原告同意的情況下，將該爭議房屋賣與他人，其本身存在締約過失責(zé)任，且二被告在同日內(nèi)先簽訂借款抵押協(xié)議，后訂立房地產(chǎn)買賣契約，雙方約定的借款與買賣契約中的價款數(shù)額不相符，顯然具有欺詐性質(zhì)。所以，二被告簽訂的房地產(chǎn)買賣契約無效。被告杜蝶辯稱，原告王懷玲與被告王圣志未辦理房屋過戶手續(xù)，二人約定將所爭議房屋歸原告所有的協(xié)議未得到實際履行，其二者之間存在合同之債，因理由不足，證據(jù)不充分，本院不予支持。故根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條，第一百三十二條第一款之規(guī)定，判決：一、被告王圣高與被告杜蝶簽訂的關(guān)于柘城縣向陽路南九巷五號房屋產(chǎn)權(quán)的抵押買賣協(xié)議無效;二、原告王懷玲系柘城縣向陽路南九巷五號房屋的所有權(quán)人;訴訟費XX元，由被告王圣志承擔(dān)1210元，由被告杜蝶承擔(dān)800元。　　[評析]　　本案中爭議房屋是由原告居住，但房屋所有權(quán)人卻是被告王圣志，其將所爭議房屋賣與被告村蝶的行為是否合法，原告訴請確認(rèn)二被告關(guān)于該處 房產(chǎn)的抵押、出賣協(xié)議無效應(yīng)否支持，在處理時有兩種不同的意見：　　第一種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請求，依法確認(rèn)原告系所爭議的向陽路南九巷五號房屋的所有權(quán)人，二被告之間簽訂的關(guān)于該處房屋產(chǎn)權(quán)的抵押、買賣協(xié)議無效。原告與被告王圣志離婚時，雙方簽訂了《離婚協(xié)議書》，對于夫妻的共同財產(chǎn)由其二人協(xié)議處理，約定將所爭議房屋歸原告所有，雖然原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，但其已合法享有該處房屋的所有權(quán)。后被告王圣志稱自己的房產(chǎn)證丟失，在未與原告商量的情況下，將所爭議房屋先抵押、后出賣與被告杜蝶，屬無權(quán)處分行為。二被告簽訂《協(xié)議書》，約定被告杜蝶借給被告王圣志五萬元，以所爭議房屋作抵押，該《協(xié)議書》屬于效力待定合同，后原告對被告王圣志的抵押行為未予追認(rèn)，則二被告所簽的《協(xié)議書》屬于效合同;二被告于同日又簽訂了《房屋買賣契約》，則被告王圣志轉(zhuǎn)讓出賣該處房屋的行為帶有欺詐性質(zhì)，二被告所簽的《房屋買賣契約》屬于效合同。因此，二被告之間無論是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的抵押協(xié)議，還是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的買賣契約均屬無效。故原告訴請確認(rèn)二被告之間簽訂的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的約定無效，并認(rèn)定原告系該處房屋的所有權(quán)人，證據(jù)充分，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款、第一百三十二條第一款之規(guī)定，應(yīng)予以支持。　　第二種意見認(rèn)為，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請求。房屋所有權(quán)證書上記載的所有權(quán)人系被告王圣志，且杜蝶多次去年房均由王圣志接待，被告杜蝶完全有理由相信他對所爭議房屋有處分權(quán)，后雙方在柘城縣房管局簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，并交清了價款，杜蝶遂合法取得所爭議房屋的所有權(quán)證書。二被告所簽訂的《協(xié)議書》是無效的，因其沒有辦理抵押登記，即使該抵押協(xié)議有效，二被告之后簽訂的《房屋買賣契約》也應(yīng)視為對原協(xié)議的變更。因此，二被告簽訂的《房屋買賣契約》是合法有效的，二被告之間的房屋產(chǎn)權(quán)買賣行為成立，原告所受的損失應(yīng)向被告王圣志主張。另外，從保護(hù)第三人的合法權(quán)益方面看，如果夫妻惡意串通，一方取得賣房款，供雙方消費后，另一方可以不知情，無權(quán)處分為由主張合同無效，長此以往，將會損害買主的合權(quán)益，影響正常的市場交易，使房屋交易中的房屋所有權(quán)長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。此時支持原告的訴請，判決確認(rèn)兩被告簽訂的關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的協(xié)議無效，并確認(rèn)原告是房屋所有權(quán)人并不合適。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請求?！　”景冈趯徖碇胁杉{了第一種意見，法院依法確認(rèn)二被告簽訂的關(guān)于柘城縣向陽路南九巷五號房屋產(chǎn)權(quán)的約定無效，并確認(rèn)原告王懷玲系該處房產(chǎn)的所有權(quán)人。